一、定金退还的核心判定标准

合同履行状态‌

未签订购房合同‌：若仅支付定金但未签订正式购房合同，可依据《民法典》要求返还定金，但需与其他债权人按破产财产比例分配。

已签订购房合同‌：需区分开发商是否违约导致合同解除。若因开发商原因无法履行（如挪用资金、虚假宣传），购房者既可主张双倍返还定金（《民法典》第587条），也可申报债权参与分配。

购房款支付比例‌

支付≥50%房款‌：符合“消费性购房”条件时，购房者享有优先受偿权，定金可优先于建设工程款、抵押债权清偿。

支付<50%房款‌：定金通常列为普通债权，仅能按清算比例受偿；特殊情形下可主张作为共益债务优先处理。

二、法律程序与操作路径

债权申报与清算参与‌

开发商进入破产程序后，购房者需在 ‌30-60日‌ 内向管理人提交定金支付凭证、认购协议等材料申报债权，逾期可能丧失权利。

若主张双倍返还定金，需在申报时明确金额并附《民法典》第587条依据。

优先权主张条件‌

优先权类型‌ ‌适用情形‌ ‌法律依据‌

物权期待权优先权 支付≥50%房款且用于居住 《企业破产法》司法解释

共益债务优先权 支付部分房款且合同解除后需返还款 《企业破产法》第42条

三、风险提示与应对建议

退款限制情形‌

开发商无过错破产‌：如因不可抗力（自然灾害、政策调整）导致破产，且开发商无欺诈或违约行为，定金可能无法退还。

购房者违约‌：若购房者未按合同约定支付尾款，定金可能被没收或抵扣违约金。

关键行动节点‌

合同解除/继续履行选择‌：优先选择 ‌继续履行合同‌（若房屋可交付）或 ‌主张双倍定金返还‌（若已违约），避免被动接受按比例清偿。

证据保存‌：保留定金收据、付款流水、书面沟通记录等，用于证明实际支付与合同关系。

总结：定金处理路径框架

场景‌ ‌处理方式‌ ‌法律依据‌

合同未签订+开发商违约 要求全额返还定金 《民法典》第587条

合同已签订+开发商破产 申报债权或主张优先受偿 《企业破产法》第48条

定金超20%合同价 超过部分无效，可要求返还 《民法典》第586条

开发商破产时定金能否退还取决于 ‌合同履行状态、付款比例及过错责任‌，购房者需结合自身情况选择*优维权路径，并严格遵循破产程序时效要求。

文章来源：AI生成，仅供参考