一、开发商资金链断裂与经营风险

过度扩张与融资受阻‌

部分房企如光耀集团、恒大等因激进扩张导致资金链断裂，叠加信贷政策收紧（如央行“三道红线”限制融资），项目被迫停工。

典型案例：光耀·翡俪港项目因开发商破产停工超十年，复建需投入超3.3亿元，至今仍处投资人招募阶段。

预售资金挪用与监管缺失‌

惠州作为预售制试点城市，部分开发商通过“假按揭”或虚报工程进度套取监管资金，导致项目后期资金缺口无法填补。

如恒泰锦尚花园开发商卷款跑路，挪用资金超500万元引发刑事追责。

二、市场供需失衡与定位失误

超前开发与供过于求‌

惠州早期受深圳外溢需求影响大规模开发，但实际人口导入不足，2024年市区空置率高，形成“房比人多”的供需失衡局面。

典型案例：大亚湾片区因90年代“熊猫汽车城”虚假投资泡沫引发房价暴涨，后续需求断层导致烂尾频发。

产品定位失当‌

高端项目（如金山湖天玺湾）因定价远超本地消费能力，销售低迷导致资金无法回笼。

三、政策与制度缺陷

预售制度系统性风险‌

预售制下购房款与工程进度脱钩，开发商可提前套现但缺乏强制完工保障，形成“资金挪用—停工—烂尾”恶性循环。

监管执行力度不足‌

住建部门对预售资金流向核查滞后，部分项目（如佳兆业汤泉驿）虽成立保交楼专班，但资金缺口仍难填补。

四、历史遗留问题与社会因素

复杂债权债务纠纷‌

长期烂尾项目（如银座国际大厦）因多次转手、债权人分散，各方利益难以协调，复工阻力大。

惠阳中港城因股东内斗被列入“*惨烂尾楼”，司法重整耗时漫长。

灰色产业链干扰‌

惠阳、大亚湾等地曾存在开发商与承建商串通虚假抵债，利用烂尾项目转移资产逃避债务。

五、外部经济环境冲击

房地产周期性调整‌：2022年后全国楼市下行叠加房企暴雷潮，惠州作为三四线城市首当其冲，部分项目（如仲恺创业广场）资不抵债被迫破产。

总结：系统性风险叠加地方特殊性

惠州烂尾楼问题本质是 ‌预售制度缺陷、市场泡沫、监管滞后及房企激进经营‌ 的综合结果。近年政府通过“保交楼专项借款”等政策化解部分风险，但存量项目复杂债权关系及市场信心修复仍需长期努力。